„QE” w wydaniu Trumpa, czyli plan zakupu MBSów na kwotę 200 mld USD. Jakie mogą być tego konsekwencje?

W Stanach Zjednoczonych raty kredytów pochłaniają rekordową część domowych budżetów. W
odpowiedzi administracja Donalda Trumpa sięga po nadzwyczajne środki i uruchamia plan,
który ma sztucznie wymusić obniżkę rat, omijając przy tym powolne decyzje banku centralnego i
brak wpływu stóp Fed bezpośrednio na oprocentowanie hipotek, ponieważ te w USA zależą od
stóp na długim końcu krzywej, nad czym Fed bezpośrednio nie ma kontroli. Prezydent nakazuje
wpompowanie w rynek 200 miliardów dolarów ze środków agencji rządowych.

Dostępność nieruchomości w USA jest najniższa od przełomu lat 80. i 90.

Decyzję o tak radykalnej interwencji najlepiej tłumaczy rzut oka na Indeks Dostępności
Nieruchomości w USA (Housing Affordability Index). Wskaźnik ten odpowiada na pytanie, czy
przeciętną amerykańską rodzinę stać na kredyt na przeciętny dom. Jak wskazuje indeks, po
2021 roku nastąpiło bezprecedensowe załamanie, a linia indeksu runęła pionowo w dół,
przebijając poziomy notowane ostatnio w latach 80., czyli w czasach szalejącej inflacji. Obecnie
wskaźnik balansuje na granicy 100 punktów, co oznacza, że statystyczne gospodarstwo
domowe znajduje się na skraju wypłacalności przy obecnych cenach i stopach procentowych.
Dla milionów młodych Amerykanów zakup własnego „M” stał się po prostu matematycznie
niemożliwy.

Plan Trumpa, czyli jak ominąć Fed i uderzyć w marże kredytów

Prezydent USA nie posiada uprawnień, by bezpośrednio nakazać bankom komercyjnym
obniżenie oprocentowania, ponieważ o kosztach pieniądza decyduje niezależna Rezerwa
Federalna (ale nie bezpośrednio o długim końcu krzywej rentowności). Administracja znalazła
jednak tylne drzwi do systemu finansowego poprzez państwowych gigantów hipotecznych, czyli
agencje Fannie Mae i Freddie Mac. Instytucje te na co dzień skupują kredyty od banków i
pakują je w obligacje, zapewniając płynność na rynku.

Plan Białego Domu zakłada, że agencje te natychmiast przeznaczą 200 miliardów dolarów na
agresywny skup obligacji hipotecznych. Mechanizm jest prosty, gdy rząd wchodzi na rynek jako
potężny kupiec, cena obligacji rośnie, co technicznie wymusza spadek ich rentowności. Banki
komercyjne, widząc, że mogą taniej i łatwiej upłynnić swoje portfele kredytowe, są w stanie
zaoferować klientom niższe oprocentowanie nowych kredytów. Jest to próba ręcznego
sterowania rynkiem w celu zbicia raty dla obywateli.

Celem administracji jest teraz domknięcie tak zwanego spreadu (MBS – Treasury). Obecnie
rentowność bezpiecznych obligacji skarbowych (10-letnich) wynosi około 4,18%, podczas gdy
kredyty hipoteczne są oprocentowane na 6,21%, co daje różnicę ponad 2 punktów
procentowych. Zdaniem Tumpa ta różnica powinna być znacznie mniejsza. Jeśli planowany
skup o wartości 200 miliardów dolarów zadziała zgodnie z założeniami, spread powinien się
skurczyć, sprowadzając rynkowe oferty kredytów w okolice 5,5% – 5,7%, nawet bez oficjalnych
obniżek stóp przez Rezerwę Federalną.

Gwałtowne poluzowanie finansowego gorsetu

Konsekwencje tego ruchu wykraczają jednak daleko poza rynek nieruchomości i mogą wpływać
na kluczowy dla ekonomistów, ale też i finansowych algorytmów, Indeks Warunków
Finansowych (FCI). Wskaźnik ten jest swoistym termometrem gospodarki, mierzącym jak łatwo
pieniądz przepływa przez system, uwzględniając nie tylko oficjalne stopy procentowe, ale także
m.in. ceny akcji, kurs dolara i właśnie koszty kredytów hipotecznych. Interwencja Trumpa
powoduje natychmiastowe i sztuczne poluzowanie tych warunków. Gdy raty spadają, a wyceny
spółek deweloperskich rosną, w gospodarce pojawia się więcej optymizmu i płynności. Dla
Rezerwy Federalnej jest to jednak sygnał alarmowy, ponieważ luźniejsze warunki finansowe
zazwyczaj oznaczają szybszy wzrost gospodarczy i powrót presji inflacyjnej.

Skąd wziąć 200 miliardów? Rozbijanie świnki skarbonki

Kluczowym pytaniem, które można sobie zadać, jest źródło finansowania tej operacji. W
przeciwieństwie do znanych z przeszłości programów „luzowania ilościowego” (QE), w tym
przypadku nie dochodzi do druku nowych pieniędzy przez bank centralny. Środki te pochodzą z
zysków, które agencje Fannie Mae i Freddie Mac zatrzymywały przez ostatnie lata. Po bolesnej
lekcji z kryzysu finansowego w 2008 roku, agencje te mozolnie budowały kapitałową poduszkę
bezpieczeństwa, która miała chronić podatników przed koniecznością kolejnego ratowania ich z
budżetu państwa. Decyzja Trumpa oznacza w praktyce zmianę przeznaczenia tych
oszczędności. Zamiast służyć jako bufor na czarną godzinę, zgromadzona gotówka ma zostać
rzucona na rynek w celu wywołania krótkoterminowego efektu stymulacyjnego.

Ryzyko to hazard na zdrowym organizmie

Choć dla przeciętnego wyborcy wizja tańszego kredytu jest kusząca, rodzić to może pewne
zagrożenia długoterminowe. Przede wszystkim system zostaje pozbawiony bezpieczników,
gdyż ogołocone z kapitału agencje w razie recesji mogą stać się niewypłacalne, co ponownie
przerzuci gigantyczne koszty ich ratowania na amerykańskie społeczeństwo. Ponadto
wpompowanie 200 miliardów dolarów uśpionej dotąd gotówki wprost do sektora bankowego
zadziałać może jak silny impuls inflacyjny. Poluzowanie warunków finansowych i zwiększona

dostępność tańszego kredytu mogą paradoksalnie doprowadzić do odwrotnego skutku, czyli
gwałtownego wzrostu cen samych nieruchomości, co zniweluje korzyści wynikające z niższej
raty. Trump gra ostro, wykorzystując przepisy awaryjne sprzed niemal dwóch dekad, by ożywić
rynek przed wyborami, ryzykując jednak stabilnością całego systemu finansowego i ponownie
rynku nieruchomości.